2017年業委會工作總結

夏朵園小區首屆業委會在馬橋鎮房辦的有力支持下，在夏朵園黨總支、居委的關心、幫助下，經過九十天的籌備，于2017年7月20日正式成立。下面是業委會成立以來五個多月工作的回顧和總結。

一、基本概況

在這五個多月時間里，業委會各位委員迅速進入角色，通過大量的調查摸底、實地查看，對小區的現狀有了基本的了解；同時，大家邊干邊學、邊學邊干，弄清自身的工作的職責和工作重點，從而為做好業委會的各項管理工作奠定了基礎。

1.小區概況及現狀

夏朵園小區占地面積約40萬m2，其中綠化面積約10萬m2；小區共有住宅3301套，已入住3132套，空置169套；商業用房122套，公建配套房20套/處。小區的業主來自二十六個省市，其中老人和小孩占了很大的比重，不同的業主有著不同的心態和訴求。

小區地庫車位共561個（產權歸開發商），地面停車位1579個（物業提供數據）；地下非機動車庫17個。目前車輛與車位不匹配、固定車位和臨時車位的矛盾較突出，車改方案的推出勢在必行。

小區共有25個水泵房，82臺生活水泵，48臺消防水泵，26臺污水泵，25個蓄水池，56個屋頂水箱；高層有82部電梯；消防設施有1065個消火栓、2166具滅火器和40個室外滅火連接器。這些設施設備大多年久老化或過有效期，亟待維修更新。

小區周界電子圍欄共有47個防區；監控系統有主機一臺，顯示器20個，攝像機356個（一部分不能正常運行）；人行閘機雖有，但從未啟用過。

綠化方面，胸徑在十五公分以上的大型喬木有1500棵左右，品種有香樟、銀杏、松柏、水杉等；灌木有金邊黃楊、瓜子黃楊、紅葉石楠、竹林等；果樹有桃、李、棗、柚、楊梅等；花木有桂花樹、白玉蘭、梔子花、紫薇、月季等，還有綠籬、球體造型植物和攀緣植物等綠化藝術品以及麥冬草、百慕大等草坪?？梢哉f，夏朵園小區的綠化無論從品種、數量上，還是布局、造型上都算不錯的，綠化率也高達40%，但由于長期疏于管理，大樹十年未修剪，草坪補種不及時，給部分業主的生活帶來了一定的影響。

2.委員分工及工作情況

業委會共由9名委員組成，其中主任一名，副主任2名。 根據業委會的工作條例和內容，進行了工作分工。陳錫賢主任主要負責主持業委會全面工作，協調、處理物業、居委和業委會的事務，代表業委會簽署各類文件；督查各委員履行職責，主持召開業委會各類工作會議等。倪瓊副主任負責業委會文書、財務及內部管理工作，以及業委會工作動態和各類信息發布等。周建光副主任負責安保、工程監督和環境綠化等方面的監督等綜合工作。吳文杰、黎剛兩位委員主要負責安全維護、停車管理、防火防災防盜和協調有關物業方面的糾紛等。胡圣家委員負責環境保護和綠化養護管理方面的工作。周建平、賀賢洋兩位委員負責房屋維修、設施設備方面的維護等工作。屠忠梅委員負責宣傳、會議記錄、信息管理等工作以及與居委的銜接工作。

各位委員上任伊始，就充滿激情，迅速投入工作。陳錫賢主任身先士卒，不分白天晚上，奔走在小區的每個角落，與熟悉情況的業主交流、了解情況，與其他委員一起查看水泵、電梯、消防設施等情況；與物業、居委、房辦溝通、協調處理小區事務。在處理各項重要事務時，他總是親力親為，不計得失。在這期間，他岳母患病住院，從查出癌癥到去世，只有幾個月時間，他兩次回老家探病和處理后事，都是匆匆去匆匆回，為了小區的事務，真正做到了舍小家為大家。

周建光副主任全力協助、配合陳錫賢主任工作，他常常開著自己的車，花費大量的時間、精力和陳主任一起四處求經；面對小區內的各種雜音和充滿戾氣的人和事，他堅持站在輿論的風口浪尖上，不惜付出大量時間與個人名聲的代價，與之解釋、較量，化解戾氣。

倪瓊副主任還在工作，又是居委會的樓組長，白天沒有較多時間，她就利用晚上到辦公室整理文檔、會議記錄等，利用業余時間購買辦公用品、繳付水電費、辦理各類費用的報銷；為了規范各類費用特別是維修基金的申報、審核、報銷等流程，多次與旺都公司聯系、溝通，和委員們解釋、交流，還制作了操作流程圖，以便于委員規范操作實施。平時只要人在小區，幾乎每周六、日都到辦公室與委員、志愿者們相互交流小區事務。

周建平委員為了掌握第一手資料，利用電梯年檢時機與師傅一起深入現場，克服高溫酷熱，了解每部電梯的安全情況，及時發現問題，督促物業公司妥善處理。

賀賢洋委員更是一馬當先，哪里有需求，哪里就有老賀，他急業主之急、排業主之難，已成凡人明星，四面錦旗的獲得是對老賀工作成績的肯定，也是大家學習的榜樣。

胡圣家委員雖然也有私人的生意要經營，但他見縫插針，利用早、中、晚時間在小區內巡視，看綠化方面哪個地方需補種、哪兒要修剪，哪棟樓前有垃圾沒清運、哪個死角沒清掃等；美家項目實施以來，他多次和陳錫賢主任一起看現場、提建議、談想法、拿方案，只要人在小區，他必到辦公室來。

吳文杰委員上有老下有小，本來打理自己的公司就很忙，今年又添了幾項新業務就更忙了。但他對小區情況比較熟，尤其對物業管理有自己的獨到見解。因為車管方案動了物業的蛋糕，觸及到個別人的利益，物業在具體工作中不配合、不主動，但他堅持以業主利益為重，有理有據地進行交涉；他還積極主動發揮自己的長處，利用自己的人脈關系，想方設法為小區公共收益的增加找項目、搞創收。

黎剛委員身體好、精力旺，興趣廣泛，在小區人頭熟，有一定的群眾基礎。他幾乎每天上午都到辦公室，無論誰值班都能配合工作，耐心解答業主的提問，還積極配合居委參與鄰里糾紛的調解。業委會自成立以來，公章的使用頻率較高，有時一天要蓋幾次章，經常晚上也要蓋章，他都不厭其煩、隨叫隨到，并做到堅持原則、按章辦事。他還具有很強的組織紀律性，只要外出必先請假。

屠忠梅委員是按照2017年上海市居委會工作條例的要求，符合條件進行交叉任職的。其主要工作在居委會，工作量大、事多，又是一位年輕的媽媽，平時五加二、白加黑地在居委會努力工作，還要抽出時間參加業委會工作例會，做好力所能及的工作，實屬不易。小屠雖然年輕，但為人和氣，有學歷和能力，有些工作上的建議很有深度，是業委會的后備軍；更難能可貴的是，按規定應該領的津貼她堅持分文不取，純公益性地參與業委會的工作，履行職責。

半年來，委員們從不相識到逐漸熟悉、從各自為政到相互支持、從被動應付到主動為業主服務、從偏聽偏信到兼聽則明，大家的集體榮譽感意識在不斷增強，對業委會工作性質的認識在不斷提高，工作方法在不斷地改進，工作能力在不斷提升。

二、主要工作

（一）做好基礎管理工作

為使業委會的各項工作嚴格按照國家法律法規和業主大會制定的《議事規則》有序開展，我們進一步制定完善了各項管理制度，包括財務制度、會議制度、接待制度、信息公開制度、檔案管理制度、印章使用管理制度等。為了規范維修基金的使用和管理，倪瓊副主任還專門制作了操作流程圖，以便于各位委員按操作流程規范工作，更好地監督物業合規合法地實施維修更新項目，為業主管好錢袋子。

由于業委會的事務性工作較多，很多事情需要依靠集體的智慧和委員們的分工協作來共同完成。這期間僅主任辦公會議就召開了10次，其中5次是專題工作會議，分別請相關的委員如周建平、胡圣家和吳文杰等委員一起參加。召開了12次業委會工作會議，并在每月一次的工作例會中邀請樓召集人和業主代表列席參加。截止年底，共有30人次以上的代表列席了會議。每次開完工作例會后，都及時將會議紀要推送到夏朵園小區公眾平臺，聽取廣大業主的意見建議，接受業主的監督，取得業主的支持與理解。

在車輛管理改革和物業選聘工作開展前，需征求廣大業主的意見，為此，我們開展了兩場線上線下的調查，充分聽取業主的意見建議，為車改方案的實施和物業選聘工作的順利開展奠定基礎。我們還組織召開小區業主代表座談會8次以上，請廣大業主充分參與小區事務的討論，到會參加的人數達50余人次。

業委會始終堅持黨的領導和在黨建引領下開展各項工作，每周參加黨建引領下的四位一體會議，協調解決小區在創全、美家建設中的各種問題；遇上牽涉到小區安全、消防、環保等重大事情，都主動向黨總支和居委匯報，共同研究、探討解決方案。10月中旬以來，由政府投資、居委主導、業委會配合的美麗家園項目開始進場，二個多月時間里，僅參加的項目對接會及每周的工作例會就達20余次。

業委會還主動做好與在管物業旺都公司的溝通、協調、配合工作，三位主任到旺都總公司與領導層交流溝通了五次，與他們的分管領導和小區經理交換意見、提出工作建議、爭取配合工作也在五次以上。希望與物業公司攜手共同搞好小區的物業管理工作。

本屆業委會堅持委員值班制度，每周值班時間長達25小時以上。為了彌補每天下午值班人員的不足，還邀請了業主中有公益心、身體好、綜合素質相對較高的八位同志作為業委會志愿者參與每周二、四、六、日下午的值班，有效地解決了在車管登記中人手不足的困難，協助各位委員開展工作，并發揮了較大的作用。

業委會還積極配合居委會做好有關鄰里糾紛如滴水糾紛、改變煙道糾紛和裝修糾紛等，其中有2起屬疑難雜癥，經過黎剛委員和居委調解委員的耐心調解和以法說事，通過居委會、業委會、物業公司多次上門協調，白天晚上做工作，最后雙方當事人才握手言和，化解了矛盾。5個多月來，共調解了12起糾紛，制作了5份調解協議書，為和諧小區的建設盡到應盡的責任。

（二）車管安保等方面

（1）消防管理。消防管理目前是小區的軟肋，通過美麗家園建設和消防安全檢查，對小區已過期滅火器進行了購置更新，地下非機動車庫進行了消防噴淋系統改造，但其他消防器材的維護還存在很大問題，需要物業建章立制，認真做好維護保養和定期巡查等工作。

（2）技防方面。小區目前的技防設施形同虛設，外人隨意進出，樓棟門很多敞開，探頭不起作用，偷盜事件頻發。2018年要求物業公司建立臺賬和例行維保巡查制度

（3）人防方面?，F管物業的安保人員是外包的，存在保安隊伍平均年齡偏大、人數偏少、專業技能欠缺等諸多問題。吳文杰委員多次與物業交涉，要求加強管理，陳錫賢主任還親自進行培訓，但收效甚微。硬件方面無線對講系統需進行性能改造，軟件上缺乏安保制度和巡更制度。這些都是與新聘物業簽署合同時需注意的地方。

（三）工程監督方面

周建平、賀賢洋兩位委員是分管工程監督的，他們在監督物業對設備維修和房屋補漏維修方面做了大量工作。

1.電梯等設備管理

今年七月恰逢小區64部電梯年檢，周建平委員抓住時機跟隨區電梯安檢專家，全程參與了檢查，對電梯存在的安全隱患逐一記錄，并及時與物業經理溝通，要求他們盡快解決查出的嚴重問題。他還將問題歸納整理后及時向業委會委員們匯報，并得到大家的支持。為此，我們專門召開了有設備委員參加的主任辦公會議，研討解決方案，制定基本原則：凡動用維修資金的，必須走流程，超過5萬元的，必須貨比三家，擇優發包。周建平委員在高溫酷暑季節，整整花了兩周時間對82部電梯設備進行逐部調查登記，建立臺賬，為日后的電梯維修保養管理方面的工作打好基礎。

針對電梯因年久自然損壞、大理石門框脫落、廂底腐爛穿孔等現狀，周建平委員要求物業在保證質量的前提下，貨比三家選擇維修單位；截止目前已修復了17部電梯，修復后的電梯無論從質量還是美觀上均做到了價廉物美，也得到了業主的贊許。 2.水泵管理。小區共有3422戶約10000多人口用水，各類水泵都存在或多或少的問題，其中生活水泵問題較多，大部分都已年久失修，屬帶病運轉；污水泵的完好率更差，50％的泵都趴窩了。究其原因，主要是物業缺少專業技術人員管理，發包出去一包了事。為此周委員也沒少和物業進行交涉，在他的督促下巳修復了生活水泵4臺，尚有很多生活水泵仍處在帶病運轉狀態，必須有計劃、有步驟地進行維修、更新。針對變頻電機只能手動操控問題，他還主動上網查資料，請專家會診，及時調換一批電容和遠程壓力表，很快解決了生活水泵的變頻問題，修復了14臺問題水泵。

在做好維保監督的同時，業委會還嚴格控制設備外發修理的費用，要求凡是外發包修理的設備必須分門別類地明碼報價，并報業委會認可方能實施，為業主嚴格把關，管好錢袋。根據對幾個月來各類設備外包費用的統計，僅對大修工程多報價、明顯有水分的修理項目進行監管重報，節約下來的費用近二十萬元。3.工程維修。針對小區10年來缺乏良好的維修保養，很多樓棟都存在屋頂、外墻等滲漏現象，給居民生活帶來很大的困擾等現狀，賀賢洋委員急業主之所急，積極為業主分憂解難，催促、監督物業解決多年滲漏問題，并經常親自上陣，查看癥結，提出解決方案，得到了廣大業主的肯定和贊揚，并因此獲得了4面錦旗。據統計，幾個月來，光補漏一項，就解決了小區幾年來積存的40多項補漏工程，保證了居民的日常生活不受影響。

工程委員經常與物業進行溝通交流，要求物業對運轉中的設備加強管理，尤其是不間斷地監督、督促物業對電梯和水泵進行巡回檢查，要求對水泵的管理必須落實到人，并做好檢查記錄，發現問題及時解決，把故障消滅在萌芽之中。業委會雖然有這些要求，但是物業往往跟不上，問題多多，實屬無奈。

（四）環境綠化方面

胡圣家委員一上任，就主動組織物業服務企業負責綠化工作的領導和相關人員，在炎熱酷暑天，對整個小區進行實地巡視和清查，摸清了本小區的綠化情況和現狀。在此基礎上，制定了綠化工作的規劃，提交業委會委員討論。

他還經常利用早中晚的間隙時間，對小區周邊環境進行巡檢，發現問題，及時提醒、督促物業相關人員進行整改。

由于美麗家園建設原大樹修剪計劃被取消，而小區低層居民對大樹過于茂密影響采光、通風的矛盾較突出，業委會多次與居委溝通，希望增加大樹修剪項目或通過其他途徑解決。為此，居委要求盡快拿出需修剪大樹的確切數據。胡圣家委員放棄休息，逐片調查、查看，統計出共有170棵大樹需要修剪，他及時將需要修剪的大樹所處門棟號、方位、數量整理成表格，報給居委。

（五）財務管理方面

1.公共收益收支情況

（1）公共收益收入情況。

目前已簽合同的公共場所出租費每年為57100元，其中游泳池5000元，豐巢智能柜3個15000元，聯通接入33600元（實際未收到），清浪售水站（2個）租金1500元（管理費500元），黃果樹售蛋柜2000元。

停車費收入：按照估算，地面1579個停車位，每個80元，全年估算應收1515840元（不包括臨時停車收入），扣除30%物業管理費454752（含稅），約為1061088元。

物業近期的財務報告顯示，下半年停車費收入為47.55萬元，場地出租費2.2萬元，合計收入49.75萬元（具體數據已公示）。

（2）公共收益使用情況

業委會成立以來經費合計支出53379.44元，其中辦公經費2293.84元，水電、電信費4041.6元，購空調配件及移機費844元，業委會委員津貼46200元。

（3）維修基金使用情況：

截止目前，使用維修基金修理的費用總計約29.8萬元，其中電梯轎廂底部換鋁合金板15部共13500元，生活水泵修理4臺6910元，變頻水泵換電容等1800元，污水泵14臺修理費5946元，樓棟外墻、屋頂滲漏修理等合計約27萬元。上述費用由于維修基金賬戶尚未拆分，先由旺都物業墊付。

2.公共收益公示情況

業委會嚴格按照夏朵園小區議事規則規定，定期在小區多個地方的櫥窗和夏朵園居委會公眾平臺將公共收益賬目進行公布、公示，接受小區業主的監督。

（六）開好業主大會

做好物業公司選聘工作是業委會的一項重要工作，也是本屆業委會的頭等大事。為了做好這項工作，我們帶著夏朵園的現狀，從學習、調研、咨詢、走訪、拜師入手，了解物業公司應做的主要工作內容，包括管理模式、服務內容、業主滿意度、物業費的使用與收繳、體制的對比、激勵機制的建立、小區經理的基本要求等等，從中找出夏朵園小區物業管理中存在諸多問題的根源，尋求解決問題的方法與對策。同時，我們也主動與鎮房辦溝通，尋求政府的幫助和支持，與青藍公司簽訂了物業選聘合同，

在物業選聘工作中，業委會堅持依法公開、公正透明，在廣大召集人、志愿者的支持、配合下，使得本次業主大會得以順利召開。在這期間，黎剛同志從11月8日至20日，堅持白天晚上都在業委會回收統計表決票，及時統計相關數據，每晚都堅持到9點，直至表決票回收結束。

三、存在的問題

從業委會整體工作上來看，還存在著較多的不足之處，主要有：

1.內部管理方面還有待加強。如檔案、文件的及時整理、歸檔做得不夠；有些委員對各類文件、表單的蓋章須半數以上委員簽字同意方可蓋章的理解可能存在誤區。原則上講，業委會牽涉到維修基金或公共收益的使用需蓋章的，每個委員對資金使用情況，包括用途、金額、承包商等情況有知情權，而并不只是5個人知道就行了。對于緊急情況或個別委員不能當面簽字的，可以通過微信告知和表態。

2.委員之間的配合度、信息傳遞的及時性、內部管理的透明度還有待增強，主動工作的意識還有待提高。

3.宣傳教育引導工作尚需加強，黨員先鋒模范作用的發揮、黨小組的建立等還有待重視。

4.目前維修更新告知基本按規定在規范操作，但由于維修基金賬戶尚未分開，許多已做的項目尚掛著，后續各類維修項目的費用報銷和維修基金的分攤等工作，還需規范制度和流程。

四、2018年工作打算

1.進一步修訂完善各項管理制度和維修基金的審核報銷流程，建立健全各類基礎臺賬。

2.與新聘物業簽訂物業管理合同，明確相互間的權利義務。具體內容包括：建立設備設施安全維保巡查制度（業主參與巡查），建立安保巡查、巡更等制度，建立綠化養護制度等。

3.堅持黨建引領，在小區黨總支的領導和支持下，在合適的時機，建立黨小組，充分發揮黨員的先鋒模范作用。

4.繼續做好美麗家園項目的配合工作以及各項宣傳工作。

5.做好綠化改造、移栽、補種等工作，包括對小區1200棵左右大型喬木的修枝造型，170棵大樹的修剪，30棵左右大型喬木的移栽；對因小區道路側石改造和監控設施設備改造所毀壞的麥冬草、小灌木等，需回填土方、補栽草坪1萬平方米左右。

6.做好業委會各項費用報銷、臺賬登記等公共收益臺賬，把好公共收益的使用關。

7.做好業主大會的各項工作和業委會的其他工作。

8.做好供水系統改造的前期調研工作。鑒于小區的供水系統問題多多，為了提升小區居民的生活品質，從節能降耗和綠色無污染的角度出發，有必要對小區供水系統進行改造，采用物聯網平臺進行智能供水（無負壓疊加供水）。

9.做好公共收益的招商把關工作，最大限度地為業主增收。

選擇一個相對比較適合夏朵園小區的物業公司是本屆業委會的頭等大事，但是新物業的進場并不意味著業委會就可以高枕無憂了。如何把控好對新聘物業的監督，第一年是關鍵，如后半年的工作滑坡，就會出現與前物業類似的情況，那就意味著這次招投標選聘物業的失敗。因此，本屆業委會“任重而道遠”，“革命尚未成功，同志仍需努力”！

上海市閔行區夏朵園小區業主委員會

2018年1月22日